新築マンション供給が過去50年で最低水準！「氷河期」時代の到来

2025年12月23日、不動産経済研究所が発表しご2026年の首都圏新築マンション市場予測が大きな波紋を呼んでいます。2026年の供給戸数は2万3000戸と、過去50年で最低の水準になる見通しであることが明らかになりました。日本経済新聞は「氷河期」時代の到来と報じ、不動産市場の大きな転換点を迎えていることを示しています。

供給減少の背景：建築コスト高騰と用地不足

新築マンション供給が過去最低水準まで落ち込んでいる主な要因は、建築コストの高騰と開発用地の不足です2024年の首都圏の新築マンション供給戸数は2万3003戸で1973年の調査開始以来最少を記録しました。そして2026年はさらにそれを下回る見通しとなっています。

建築資材の価格上昇、人手不足による労務費の増加、さらには円安の影響により、マンションの建築コストは年々上昇を続けています。特にタワーマンションの建設は、技術的にも資金的にも大きな負担となっており、デベロッパーは慎重な供給姿勢を崩していません。

加えて、首都圏における開発用地の確保が年々難しくなっていることも大きな要因です。利便性の高い立地の土地は既に開発が進んでおり、新たな大規模開発に適した用地の発掘が困難になっています。

価格高騰で購買層は限定的に

供給の減少と並行して、新築マンションの価格は急上昇を続けています。東京23区の平均価格は2024年11月まで7カ月連続で1億円を超え2026年も1億円以上を維持する可能性が高いとされています。

この価格帯では購買できる層は限定され、実需層は中古マンション市場へとシフトしています。政府も中古住宅市場の活性化を政策面で後押ししており、新築一辺倒だった日本の住宅市場の構造が大きく変化しつつあります。

X上での反応：「新築氷河期」への懸念

この報道を受けて、X上では不動産関係者や投資家から様々な反応が寄せられています。

多くのユーザーが、新築マンションの希少性が今後さらに高まることを指摘しています。供給が減少する一方で、資産価値の観点から新築・築浅物件を求める需要は依然として根強く、需給バランスの崩れが価格を下支えする構造が続くと見られています。

過去の供給動向との比較

首都圏のマンション供給戸数の歴史を振り返ると、バブル経済崩壊後の1990年代半ばから2000年代前半にかけては年間8万戸前後の大量供給が続いていました。2000年の首都圏供給戸数は約9䀆5000戸と、史上最高を記録しています。

しかし2008年のリーマンショックを契機に供給戸数は激減し、以降は減少トレンドが続いています。2020年は新型コロナウイルス感染症の影響で2䀆6964戸まで落ち込み、当時の過去最少を記録しました。2024年はそれをさらに下回る2䀆3003戸となり、2026年は横ばいの2䀆3000戸と予測されています。

中古市場への影響

新築マンションの供給減少は、中古マンション市場にも大きな影響を与えています。新築物件が不足することで、購入希望者の一部は中古市場へと流れています。特に都心部の築浅物件への需要が高まっており、価格が上昇する傾向が見られます。

一方で、中古マンション市場においても、築古物件や立地条件が劣る物件は依然として価格が伸び悩んでいます。新築供給の不足は中古市場全体を押し上げるわけではなく、物件の質による二極化が進んでいると言えます。

まとめ

新築マンション供給数が過去50年で最低水準となり、日本の住宅市場は歴史的な転換点を迎えています。建築コストの高騰、人手不足、開発用地の確保困難といった構造的な要因が絡み合い、「氷河期」と呼ばれる深刻な供給不足を引き起こしています。

この状況は住宅購入を考える方々にとって、選択肢の狭まりと価格上昇という二重の課題をもたらしています。一方で中古市場では良質な物件への需要が集中し、物件による二極化が進んでいます。

今後の日本の住宅市場は、新築供給の回復が見込めない中で、中古物件やリノベーション物件がさらに注目を集めることになるでしょう。

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